深圳迎楼市黄金周：外地客成生力军

新房成交同比暴增 10 倍，部分区域解除限购成功吸引外地客户；二手房单日成交刷新近年纪录，谈价空间逐步缩小…… 在一系列新政推出后，深圳楼市迎来了热闹非凡的国庆假期，俨然成为房地产市场的 “黄金周”。

中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦将深圳十一楼市概括为 “‘止跌回稳’已成定局”。他指出，凭借一系列有力的组合拳，市场反应极为热烈，需求瞬间得到释放。

今年国庆假期前夕，深圳市正式公布系列楼市新政，自 10 月 1 日起，明确优化分区住房限购政策，取消商品住房和商务公寓转让限制，优化价格备案流程，调整个人转让住房增值税征免年限，优化个人住房贷款政策。

新房成交同比大涨 10 倍，外地客户成为购房新力量

“新房成交态势良好，表现优于二手房。” 这是深圳当地中介的直观感受。

乐有家研究中心监测数据表明，9 月 30 日至 10 月 6 日，乐有家深圳门店的新房成交量较 2023 年同期大幅增长 979%。其中，10 月 1 日全市新房成交量预计超过 600 套，这种情况在近三年实属罕见。

成交转化率也创下新高度。乐有家门店数据显示，国庆期间新房的看房成交转化率从 9 月的 2% 提升至 12%。也就是说，每 100 批看新房的客户中，有 12 批客户成功成交，转化率创新高。

另据深圳中原研究中心公布的数据，深圳新政实施满一周（9 月 30 日至 10 月 6 日），中原找房用户访问量上涨 180%，进线量环比增长 34%。

房产经纪人刘涛是深圳中原地产的一员，其所在门店位于深圳市宝安区。据刘涛介绍，国庆假期，公司旗下门店一般能成交 3 至 5 套，业绩最好的门店甚至能达成 10 单交易。

在业内人士看来，此次新政对刚需、刚改以及豪宅类客群均有激励作用。刚需类项目如龙岗的颐峰名庭、名居山河里，光明的中海时光境、满京华金硕华府等；改善类如龙华的鸿荣源尚云、卓越珺奕府，南山的金众云山海、绿景白石洲等，成交喜报不断传来。此外，部分楼盘的房源已售罄，预售楼盘的诚意登记量达到预售房源量的两倍以上。

刘涛介绍，“我的客户群体主要集中在宝安中心、前海这一区域，国庆期间主要带看中铁阅臻府项目，该项目差不多去化上百套，基本上没什么货量了。” 他指出，新政后，许多新房项目趁着国庆假期推出优惠活动，售楼处氛围良好，容易打动客户入市。

业内认为，深圳新房市场表现出色，除了新政带来大量 “房票” 外，还有一个核心因素是开发商以走量为主要心态，当前大部分新房项目价格仍处于倒挂状态，加上购房者对后市预期及房价信心增强，所以入手新房更加果断。此外，从房产中介发布的推销信息来看，不少房源推出折扣优惠。

郑叔伦对澎湃新闻表示，新政落地后，刺激了深圳本地客户的入市意愿，他们纷纷咨询自己是否具备买房资格。由于在非核心区域买房没有任何限制条件，新政同时也吸引了外地客户。其中，新增的外地客户群体，成为近期买房的一股重要生力军。

乐有家研究中心调研数据显示，在宝安、龙华等热门楼盘，外地客成交占比达 20%。

值得一提的是，有媒体报道，除了外地人来深圳买房，国庆期间，深圳的楼盘售楼部还出现了不少外国人的身影。

社交平台上，一张网络图片标有 “沙特土豪成交五套” 的字样。对此，网友调侃称 “中国东莞人士，简称中东”。

深圳当地新房代理人士表示，“真假难辨，个别项目确实有国外的客户，但也有些可能是开发商宣传搞的小噱头。”

据南方都市报，根据相关政策，外籍人士在境内可购买一套用于自住的住房，需提供有关部门出具在境内工作超过一年的证明。外籍人士购房需提供护照、有效期满一年的《外国人工作许可证》。《外国人工作许可证》有效期不满一年的，需提供护照、《外国人工作许可证》、一年以上的在深劳务就业合同和一年以上的个税证明，就业合同的时间可累计计算。外籍人士如持有 “外国人永久居留身份证”（俗称中国绿卡），无需审查在华工作时间。

二手房谈价空间开始缩减，豪宅型房源成交占比上升

二手房市场成交量同样迎来上涨，假期首日成交量刷新近年高点。同时，业主心态开始发生变化，谈价空间开始减少。

乐有家深圳门店数据显示，9 月 30 日至 10 月 6 日，二手成交量同比上涨 298%，其中 10 月 1 日单日成交量较 9 月日均大幅增长 120%，同时也打破 9 月 30 日的数据，再次刷新 2021 年 2 月以来的最高点。

另据深圳中原研究中心数据，9 月 30 日至 10 月 6 日，中原找房二手挂牌房源新增 13.6%，涨价房源占比 6.4%，降价房源占比 7.6%。

二手房的成交转化率与新房一样有明显提升。乐有家门店数据显示，二手看房成交率从 3.5% 提升至 7.4%，客户决策速度明显加快，信心回升显著；二手房的谈价空间则从最高时的 12% 减少至 8%，业主心态有所转变。

从价格方面来看，深圳二手房成交价开始呈现止跌回稳的态势。9 月 30 日至 10 月 6 日，乐有家深圳门店二手成交房源中，成交价低于参考价 20% 以上的占比，从前一周的 56% 缩减至 41%，低于参考价 10%-20% 以及 0%-10% 的占比则大幅上涨，说明成交价格与参考价的偏差值在缩小。

另据郑叔伦介绍，股市行情火爆，财富效应开始显现，核心区域的中高档优质物业备受追捧。机构监测数据显示，总价 800 万元 -1000 万元的改善型房源，以及 1000 万元以上的豪宅型房源成交占比均呈现上涨态势，涨幅为 2 -3 个百分点。

在业内人士看来，深圳二手房挂牌量仍处于高位，政策落地后可释放部分购房需求，但后续情况仍需观察。深圳市房地产中介协会数据显示，10 月 5 日，深圳全市二手房源在售 65789 套，较 9 月 30 日增加 1388 套。

深圳市房地产中介协会会长张媛在接受羊城晚报采访时表示，单从数据层面看，短期内深圳市二手房交易量与二手房挂盘量双双回升，市场交易活跃度有所提升。但从中长期来看，当前楼市能否摆脱 “困境” 逆势而上，关键还得依靠宏观经济环境企稳，以及人们对未来总体预期的扭转。

张媛认为，随着供需关系的变化，未来房地产市场格局可能深度分化。一方面，核心城市在本轮宽松政策的利好下，将会展现出较为强劲的虹吸效应；另一方面，核心城市内部也将呈现分化加剧的特征，叠加品质、区位、资源等因素，“好房子” 的资产价值将逐步体现。