财政政策“接力”！允许专项债券用于土地储备

继金融政策 “组合拳” 之后，财政政策准备 “接棒发力”！

10 月 12 日，财政部部长宣称，将会综合运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等手段，助力推动房地产市场止跌企稳。

当日，国新办举行了关于 “加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展” 有关情况的发布会。财政部部长蓝佛安在发布会上表示，依照 9 月 26 日召开的中央政治局会议部署，财政部在加速落实已确定政策的基础上，围绕稳增长、扩内需、化风险，将于近期陆续推出一系列有针对性的增量政策举措。其中，综合运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，以支持推动房地产市场止跌回稳。

另外，按照财政部副部长廖岷的说法，接下来，将坚持严格控制增量、优化存量、提升质量，积极研究出台有益于房地产平稳发展的政策措施，主要涵盖允许专项债券用于土地储备、支持收购存量房以优化保障性住房供给、及时优化完善相关税收政策等三个方面。

允许专项债券用于回收闲置土地

财政部指出，允许专项债券用于土地储备。这主要是考虑到当下各地闲置未开发的土地数量相对较多，支持地方政府运用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，有实际需要的地区也能够将其用于新增的土地储备项目。

中指研究院企业研究总监刘水解读称，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，这一政策拓展了专项债的使用范畴，让地方政府拥有更充足的资金来回收闲置存量土地，解决了收储资金短缺的 “难题”。由于房地产市场下行，当前各地闲置未开发的土地相对较多，之前成交的土地，房地产企业无力开发，尤其是民营房企缺乏继续建设的资金。在该项政策的支持下，政府使用专项债回收房企闲置土地，有利于房企回笼资金，能够帮助房企缓解流动性和债务压力。

专项债券和专项资金用于收购存量商品房

财政部表示，支持收购存量房，优化保障性住房供给。鉴于当前已建待售的住房数量较多，主要采取两项支持举措：其一，用好专项债券来收购存量商品房，并将其用作各地的保障性住房。其二，继续合理运用保障性安居工程补助资金，原本该资金主要用于支持以新建方式筹集保障性住房的房源，现在对支持方向进行优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多地通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。

刘水解读指出，支持专项债券和保障性安居工程补助资金用于收购存量商品房用作保障性住房，这一政策能够加速消化存量商品房。根据中指研究院监测，2024 年 1 - 9 月，TOP100 房企销售总额同比下降 38.8%，降幅较上月扩大 0.3 个百分点。9 月单月，TOP100 房企销售额同比下降 38.81%，环比降低 2.20%。房企的去化能力依旧较弱，特别是民营房企销售额下降幅度更大，民营房企的库存去化能力更差。该政策的实施，将助力房企加快去库存，有助于房企回笼资金。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，按照此次财政部对存量土地和房屋的收储规划，思路十分清晰。对于已经建好但尚未销售的房屋，后续直接利用专项债进行收购，进而作为保障房房源，快速供应保障房。对于完全未开发的土地，则通过专项债进行收储，纳入 2025 年的土地储备项目中。对于在建且已销售的房屋，将通过住建部融资协调机制，强化资金支持，推进保交房工作。当前各地都已发布过存量住宅用地和项目清单（包含未开工项目、已开工未销售项目、已开工且已销售项目等），基础数据扎实，后续与专项债结合的效率将会提高。

专家：房地产减税重磅举措将登场

财政部表示，及时优化完善相关税收政策。依照党中央决策部署，正在加紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。

严跃进表示，此次提及税收工具支持房地产止跌回稳，意味着房地产减税的重大举措即将出台。近期各地出台的政策中都提到了及时取消普通住宅和非普通住宅的标准。后续，与该标准挂钩的税费政策也有望调整，最直接的影响就是对增值税和个人所得税产生减负效果。此外，土地增值税面临减免趋势，房企拿地和项目开发享受减税优势，也有利于大户型和高品质住房建设。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，取消普通住宅和非普通住宅标准是为了给换房需求、改善型需求降低成本，交易税费将大幅下降，例如购买 144 平方米以上住房的契税将从 3% 降至 1%。土地增值税预计将取消预缴，而直接在竣工验收后进行清算，这将为开发商节省土地价款 1% - 3% 的税负。除此之外，税收政策将会是后续的重点，未来可能还会降低或减免二手房交易契税、增值税、个人所得税等等。在刚需和改善需求占主导的情况下，市场对价格和交易成本较为敏感，二手房交易税费下降或减免，上述税种最大税负节约在房价的 5% - 8%。按照过去的经验，税费的下调将产生极大的 “降成本” 效应，有利于释放处于门槛上的需求。

业内人士认为，财政部的政策对房地产止跌回稳起到了积极作用。专项债实际上代表了地方政府的去库存能力，与购房家庭的力量共同促进房地产去库存工作的开展。今年四季度房地产工作的重点在于促进住房交易市场回暖，目前这一工作正在有序推进，市场反馈积极。随着土地和存量项目的盘活等，供求关系将会有进一步优化的空间，这将为四季度和明年房地产平稳健康、高质量发展创造更有利的条件。