中国商业地产行业发展报告发布

2 月 6 日，由全国工商联主管的全联房地产商会商业地产工作委员会与 RET 睿意德在京城联合推出《2023/2024 年度中国商业地产行业发展报告》。该报告对 2023 年中国商业地产领域的热点事件进行了梳理盘点，并对 2024 年行业发展趋势作出了展望，且面向百余名全国商业地产行业观察员广泛征求了意见。

一、行业热点回顾

（一）消费市场显著复苏，成为拉动宏观经济增长主引擎

商务部将 2023 年确定为 “消费提振年”。随着疫情防控措施的解除，以及国家在增强消费能力、改善消费条件、创造消费场景等方面推出一系列促消费政策，消费市场实现显著复苏。国家统计局发布的数据显示：2023 年最终消费对经济增长的贡献率高达 82.5%，远远高于 2019 年疫情前的 57.8% 贡献率，创下历史新高，消费已然成为拉动宏观经济增长的核心引擎。

从经济发展规律来看，当一个国家经济发展到较高水平后，消费不仅成为拉动经济增长的主要动力，而且消费市场也步入高质量发展阶段。自中国跃升为全球第二大经济体后，对商业地产的供给侧改革提出了更高要求。

（二）消费基础设施 REITs 开启新篇

2023 年 3 月，国家发改委发文支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目以及保障基本民生的社区商业项目发行基础设施 REITs。随后，华夏金茂购物中心 REIT、华夏华润商业 REIT、中金印力消费 REIT、嘉实物美消费 REIT 等首批项目成功获批，引发行业广泛关注。

REITs 是商业地产行业投融管退闭环的关键通道，对行业的可持续发展至关重要，因此国内对其出台期盼已久。在国家对房地产融资严格管控的政策背景下，REITs 的推出意味着将商业地产从房地产领域分离出来，赋予消费基础设施新的定位，使其成为政策支持与鼓励的对象，为商业地产的健康发展创造了有利条件。

（三）直播电商备受瞩目

去年 12 月，东方甄选直播平台主播董宇辉 “小作文” 事件冲上热搜，原本是新东方集团内部高管与员工之间的工作矛盾，却迅速演变为全民关注的公共事件，这与直播电商日益强大的影响力密不可分。

同月，头部 MCN 公司遥望科技在杭州推出 “遥望 X27” 主题公园，这是全国首个将购物中心与直播基地融合的全新商业模式，同样备受行业关注。根据国家统计局发布的数据，2023 年直播市场规模已突破 4 万亿，同比增长超过三成。

实体商业在初期主要依赖在各大电商平台开设店铺的方式推动实体与线上业务的融合。而在近几年，随着抖音平台的迅猛发展，众多实体商家纷纷调整线上运营策略，逐渐从重视网店经营转向重视直播电商，创新并升级了线上线下融合发展模式。

（四）精神文化消费崛起成新刚需

2023 年各大明星轮番登场，演唱会市场异常火爆，周杰伦、五月天、鹿晗等热门歌手的演唱会一票难求。与此同时，一二线城市的各类博物馆内也是人来人往，多巴胺穿搭、Citywalk 等体现情绪价值的新消费悄然兴起，疫后旅游市场呈现报复性增长，越来越多的商业开始与文化深度融合。

在当前商品消费意愿有所减弱的情况下，精神文化消费逐渐成为新的刚需。在消费市场一增一减的结构性变化中，也显现出了消费新趋势与市场新亮点。

（五）北京 SKP 销售额再登全球榜首

北京 SKP2023 年销售额高达 265 亿元，较上年的 239 亿元增长 10.8%，单店销售再度位列全球第一。南京德基广场实现销售额 239 亿元，同比增长 13.8%。据悉，同样定位于高端的太古系与万象系也实现了两位数增长。2023 年奢侈品在中国市场虽然总体增幅放缓，但依然保持了较高的增长态势。

疫情过后，宏观经济增长放缓基本未对高收入人群的生活品质产生影响，继续支撑着高端消费的持续增长。而中产阶级在就业、收入等方面受到的影响较为直接，消费意愿趋于保守，消费支出明显收缩，因此今年商业地产市场的竞争预计将更加激烈。

（六）万达出售资产应对危机

2023 年 6 月，万达商管赴香港上市第四次遭遇挫折，由此公司将触发年底 380 亿巨额对赌条款。为应对这一紧迫的债务危机，公司集中出售了上海、广州、湖州、苏州等地十余个万达广场以回笼资金。

此次万达出售的重资产项目中，有的虽然位于中小城市，但由于运营管理与现金流表现良好，依然获得了资本市场的认可。在当前宏观经济仍面临较大压力、企业资金链普遍紧张的情况下，大宗商业资产变现困难，而战略性地持有优质商业资产的企业更具应对危机的能力。

（七）消费品企业上市遭遇困境

2023 年度消费品牌内地上市全面遇阻。蜜雪冰城在 A 股上市无望后转战港股，老乡鸡、老娘舅、德州扒鸡、八马茶业、金六福珠宝、每日坚果、阿宽食品等一批知名消费品牌先后无奈撤单。市场上围绕新消费的投资随即降温。

在国家积极鼓励扩内需、促消费的政策背景下，监管层面突然收紧了消费品企业的上市政策，让业界企业与资本深感意外，这对新消费品牌的孵化培育及成熟品牌的发展信心造成了较大影响。中央提出要加强宏观经济政策的一致性和协调性，这让业界企业深有体会。

（八）商业品牌积极拓展海外市场

海底捞、云海肴、名创优品、泡泡玛特、蜜雪冰城等早期出海品牌成功试水，迅速在行业内产生了示范效应。2023 年，喜茶等一批已经出海的品牌进一步发力海外市场，同时带动了库迪咖啡、朱光玉火锅等一批新兴品牌紧随其后在海外开店。更多的中国品牌则借助电商平台在线上开拓海外市场。去年，拼多多海外市场业绩高速增长，公司市值一度跃居中国电商平台之首。

商业品牌纷纷出海，一方面体现了中国企业文化自信下的商业自信，另一方面也是行业内卷下的新选择。

二、行业趋势展望

全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平对 2024 年中国商业地产行业发展趋势进行了展望。

（一）行业头部集中趋势增强

在宏观经济与消费市场的调整期和波动期，行业头部企业资源整合能力、创新能力和抗压能力更强，在激烈的市场竞争中实现逆势增长，更具核心竞争力。

（二）非标商业备受青睐

与大中型购物中心相比，非标商业在建筑设计、项目定位与品牌组合上更具独特性，因而更符合当下年轻消费者的个性化审美与消费偏好。随着各地城市更新备受重视，主理人品牌也逐渐兴起，这为非标商业的发展提供了新机遇。

（三）商业资产并购趋于活跃

REITs 政策的出台打通了商业地产资本化退出通道，预计随着首批获批 REITs 的成功上市以及 REITs 市场的不断成熟，未来优质商业资产与具有较大升值潜力的商业资产将有机会增发 REITs 或成为 REITs 并购的重要目标。

（四）人工智能带来商业新机遇

随着人工智能技术的不断提升，其在商业领域的应用更加广泛，必将深度影响行业的创新发展，为打造商业新场景、拓展商业新空间、构建商业新生态提供全新动力。